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28 septembre 2012 5 28 /09 /septembre /2012 20:35

Début septembre, le cours des SICAFI résidentielles cédait près de 6 % : on venait d’apprendre que leurs dividendes seraient désormais plus lourdement taxés. Qu’en est-il précisément ? A quelle sauce les SICAFI vont-elles être mangées ?

Une SICAFI (société d’investissement à capital fixe en immobilier) est ce que l’on appelle un investissement en «immobilier papier». Ou, pour être précis, un fonds de placement coté en Bourse, qui se charge d’investir en immobilier les capitaux qui lui sont confiés. L’investisseur a actuellement le choix entre 13 SICAFI, que distingue l’une de l’autre la composition de leur portefeuille. Certaines investissent par exemple essentiellement dans l’immobilier de bureaux (c’est notamment le cas de Befimmo et de Cofinimmo), d’autres, en immobilier logistique (WDP et Montea) et d’autres encore, en immobilier résidentiel (Home Invest Belgium, Aedifica). Qu’il s’agisse de leur imposition à l’impôt des sociétés ou de la taxation de leurs dividendes, les SICAFI peuvent bénéficier d’un régime fiscal particulier. Or, voilà que la taxation de leurs dividendes brille soudainement par son manque de clarté. Pourquoi ?

Principe général

Pour expliquer comment sont imposés les dividendes des SICAFI, il nous faut tenir compte de la nouvelle fiscalité des revenus mobiliers, en vigueur depuis le 1er janvier de cette année. En voici, brièvement, les lignes de force. Le précompte mobilier (PM) auquel sont soumis une série de revenus mobiliers est passé à 21 % ; ce relèvement affecte notamment certains des dividendes qui, auparavant, bénéficiaient du taux réduit de 15 % (au lieu de 25 %). A cela s’ajoute l’instauration d’une cotisation supplémentaire de 4 %, due par tout contribuable dont les revenus mobiliers (intérêts et dividendes) excèdent 20.020 euros nets par an. Cette somme s’entend par personne ; en d’autres termes, si vous êtes marié sous le régime de la communauté, vous ne serez redevable de la taxe supplémentaire que si l’ensemble des intérêts et dividendes perçus par vous-même et par votre conjoint est supérieur à 40.040 euros par an.

Application aux SICAFI

Le relèvement de 15 à 21 % du précompte mobilier décidé par le gouvernement Di Rupo concerne également les dividendes payés par les SICAFI. Lesquels seront de surcroît pris en compte pour le calcul des revenus mobiliers annuels (pour rappel : si l’ensemble des revenus mobiliers considérés est supérieur à 20.020 euros, l’assujetti sera redevable de la cotisation supplémentaire de 4 %, soit un impôt total de 25 %).

Exception en faveur des SICAFI résidentielles

Les dividendes des SICAFI résidentielles bénéficient, au titre d’un régime d’exception, de l’exonération du précompte mobilier : cette mesure a pour objet de compenser le désavantage concurrentiel qui pèse sur ces SICAFI, en leur permettant de disposer des fonds nécessaires à la récupération, auprès des locataires, du précompte immobilier dû sur les logements qu’elles détiennent en portefeuille. Pour être autorisée à appliquer l’exonération du PM, la SICAFI doit investir à concurrence de 60 % au moins en immobilier de logements belge. Home Invest Belgium et Aedifica, deux SICAFI résidentielles cotées sur Euronext Brussels, satisfont à cette condition.

Le point de vue du ministre des Finances

Jusqu’il y a peu, l’augmentation du PM n’était pas réputée frapper les dividendes des SICAFI résidentielles. Ces revenus n’étaient donc toujours grevés d’aucun PM, pour autant que la condition relative à l’investissement dans 60 % au moins de logements belges soit satisfaite. Par contre, l’on sait depuis le départ que les dividendes des SICAFI résidentielles doivent être pris en compte pour le calcul des 20.020 euros ; dès lors, si ses revenus mobiliers sont supérieurs à ce montant, l’investisseur est redevable de 25 % de PM sur ses dividendes de SICAFI résidentielles – comme, d’ailleurs, sur ses dividendes de SICAFI «ordinaires».

Mais le 5 septembre, le ministre des Finances Steven Vanackere (CD&V) jetait un pavé dans la mare, en annonçant que les dividendes des SICAFI résidentielles seraient désormais imposables au taux de 21 % eux aussi. Ce précompte mobilier sera prélevé non pas à la source, comme pour les autres SICAFI, mais à la réception de l’avertissement-extrait de rôle (le taux de 0 % restera donc dans un premier temps d’application). Il vous faudra par conséquent renseigner dans votre déclaration à l’impôt des personnes physiques, à déposer pour le 30 juin 2013, les dividendes de SICAFI résidentielles perçus en 2012. Ces revenus seront imposés au taux de 21 %, éventuellement augmenté de la cotisation spéciale de 4 %.

La sortie du ministre ne fait naturellement pas le bonheur des gérants des SICAFI résidentielles concernées, qui espèrent pouvoir négocier un compromis et ne comptent pas s’arrêter sur un éventuel échec. La messe n’est donc pas encore dite.

Les SICAFI restent-elles intéressantes ?

Maintenant que nous savons comment les dividendes des SICAFI vont être imposés, interrogeons-nous sur l’opportunité d’investir dans ces produits. Il est d’ores et déjà acquis que depuis le début de cette année, les actions des SICAFI belges se sont appréciées de quelque 9 % en moyenne : la crise financière incite en effet l’épargnant à investir dans des valeurs plus sûres que les actions «ordinaires». D’autant que depuis janvier 2012, le rendement net des dividendes des SICAFI caracole aux alentours de 5 % l’an en moyenne ; quand on sait que le compte d’épargne plafonne actuellement à 2,75 % et que le taux des obligations belges à 10 ans n’atteint pas 2,5 %, l’on comprend l’attrait exercé par les SICAFI. Mais les incertitudes qui entourent depuis peu le traitement fiscal des dividendes des SICAFI résidentielles se sont traduites par un recul des cours. Il est par ailleurs permis de se demander si les autres SICAFI, qui cotent de 17 % en moyenne au-dessus de leur valeur intrinsèque, ne sont pas devenues trop onéreuses. Sans compter que les dividendes de toutes les sociétés d’investissement à capital fixe en immobilier sont désormais grevés de 21 % de précompte mobilier. Si vous comptez investir dans une SICAFI, tenez soigneusement compte du secteur dans lequel elle est active : la crise économique pèse davantage sur le marché des bureaux que sur l’immobilier de logements, par exemple. Quant à l’immobilier logistique, les opinions à son sujet sont partagées. Il est en tout état de cause recommandé d’opérer un choix sélectif. Réclamez à votre conseiller financier des renseignements précis sur la composition du portefeuille, le taux d’occupation, le montant des revenus locatifs, les projets d’investissement et le rendement de dividende escompté de la SICAFI dans laquelle vous envisagez d'investir.

Karine Huet

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